東京地方裁判所 昭和２５年（ワ）４９７９号 判決
原告 板倉彌三郎
被告 菊地源吉 外一名
一、主 文
被告源吉は原告に対し、東京都中央区銀座七丁目一番地所在家屋番号同町一番の三、木造瓦葺二階建店舗一棟二十坪二階十六坪の内、向て左から第二区劃此の建坪五坪二階五坪を明渡し、且つ昭和二十五年一月十四日以降右明渡済迄一ケ月金七千円の割合の損害金を支拂え。
被告さくに対する原告の請求並被告源吉に対するその余の請求は棄却する。
訴訟費用は三分しその一を原告その他は被告源吉の負担とする。
本判決は原告勝訴の部分に限り執行前担保として金五万円を供託すれば仮に執行する事ができる。
二、事 実
原告代理人は、主文第一項同旨並被告さくは原告に対し第一項の建物を明渡すべしとの判決並仮執行の宣言を求め、その請求原因として主文第一項の建物は原告の所有であるが、昭和二十二年一月十四日、原告は被告に対し普通飲食店経営の目的で、期間を三ケ年賃料は毎日賣上金の一割、右賣上金が五千円以下の時は一日五百円と定めて賃貸したが、昭和二十四年二月二十日右賃貸借更新拒絶の意思表示をしたが、右更新拒絶には正当の事由があつたから、本件賃貸借は昭和二十五年一月十三日の期間満了によつて終了したから、右建物の明渡を求めると同時に右賃貸借終了の翌日から右明渡済迄賃料に相当する損害金の支拂を求める。被告さくに対しては、原告は右建物の所有権に基いて右建物を何等権限なく不法に占有している同人に対し、之が退去を求めると述べた。<立証省略>
被告等代理人は、原告の請求を棄却するとの判決を求め、答弁として原告主張の賃貸借成立の事実及被告さくが該家屋に居住して営業している事は認めるが、原告主張の更新拒絶の意思表示のあつた事は否認する。仮に更新拒絶があつても正当の事由がないから借家法によつて本件賃貸借は更新されたと述べた。<立証省略>
三、理 由
原告と被告源吉間に昭和二十二年一月十四日本件建物について原告主張の如き賃貸借契約の成立したことは当事者間に爭がない。
成立に爭のない甲第三号証によると、原告が同被告に対し昭和二十四年二月二十日頃前記賃貸借の期間の更新を拒絶する旨の意思表示をした事実を認める事ができるから、之れによると原告は同被告に対し本件賃貸借の期間満了前の一年以内に更新拒絶の意思表示をしたと言う事ができる。
依つて右原告の更新拒絶には正当の事由があるかどうかについて考察する。
証人岡田勝男の証言、原告本人尋問の結果成立に爭ない甲第四号証同第六号証並本件口頭弁論の全趣旨及当裁判所に顕著な事実とを綜合すると左の事実を認定する事ができる。
（一） 本件建物は東京都の所謂銀座の繁華街の一劃通称東銀座に位置し銀座の表通りの裏側に所在すること。
（二） 本件建物の構造は終戰直後の資材の未だ十分でない、且都内の経済的復興も未だその緒につかない時代の昭和二十二年初の頃の小飲食店、マーケツト等の流行した当時の情勢に應じて建造された極めて粗雜の所謂バラツク建の仮設建物であること。
（三） 從て便所の設備もない飲食店営業所としては非衛生的で、且防火設備等もない所から現在保健所又は消防署等から一般保安と衛生的見地から建築主に対して注意されていたこと。
（四） 昭和二十四年十一月六日附近の火災に因つて本件建物も類燒にあい、被告が自費を以て改造した二階の飲食客用の座敷も一階の天井も燒けたので、当時既に本件賃貸借期間の満了も余す所僅か六十余日に過ぎなかつたため、原告は修繕をためらつた程であつたが、本件建物の管理人が本件の建物の所在が前記の如く銀座の場所柄であつた故、例え数十日でも賃貸借の期間のある中は完全に賃貸人としてはその義務を履行し、賃借人に満足を與えるべきであるとして、原告は一戸につき六万円位の修繕費を負担した。しかも右修繕に当つては本件建物の前記の如き仮設的施設の故を以て東京都建築局は附近の保安上本件建物の修理を許可せざる意向であつたが、本件賃貸借期間終了後（約二ケ月）は必ず之を取毀して本建築に改築する旨誓約し漸く右建築局指導課の諒解の下に許可を得て右の修理をする事ができた、よつて被告は同年十二月六日から飲食店営業を再開して飲食店の所謂書き入れ時の年始への営業が可能になつた複雜の経緯を認めることができる。
前記各認定と牴触する証人小林春吉の証言並被告さくの本人尋問の結果は採用しない。又右証拠によつて成立を認めらる乙第一号証では右認定を左右する事はできない。
以上認定の諸事実に基いて原告が被告との本件賃貸借の更新を拒絶した事由の当否について稽えてみるに、終戰直後は建築資材は不足し一般建築主の資力もとぼしかつたが、五年有余を経過した現在においては既に経済的復興もその緒につき、資力資材ともに著しく改善されてきたし、殊に諸般の事情から東京都中央部の建築は終戰直後の一時的の所謂バラツク建築から概して耐震耐火の永久的建築に移つて來た、上叙の経済情勢の変化と時代の推移と本件建物が前記認定の如き仮設的構造である事とを併せ鑑みるときは、東京都の中央の銀座の繁華街の一劃に斯くの如き建物を何時迄も存在せしむる事は、被告の個人的事情には同情すべき点之れなしとしないが、附近一般の保安と衛生上の見地からしては絶体に許しがたいものと言うべきであるから、原告が被告に対してなした本件賃貸借の更新拒絶は借家法に所謂正当の事由あるものと解するを相当とする。
（前掲原告本人の供述に依ると原告は前の賃貸人（建物の中の一戸）山崎信三が、明渡後は右建物を使用して直接経営している事が認められるが之れは同一建物の一戸であるから、取毀が技術上不可能であるという特別の事情のみからして是認される事であつて、被告が本件建物を明渡後自ら之を使用して営利の事業を経営したり又は第三者から多額の権利金を收得して之に賃貸したりする事は法律上又は道義上絶体に許されない）
以上の次第であるから、原告と被告源吉間の本件賃貸借は昭和二十五年一月十三日の経過によつてその期間は終了したのであるから、右被告は原告に対し本件建物を返還する義務がある事は当然である。
次に原告主張の右賃貸借終了後の損害金の請求について考察するに、本件建物は前記認定の如き仮設建物であること、及前記証人小林春吉の証言に依れば、本件建物は当初原告において外廓だけを造り内部の造作等は賃借人の各自が営業に適するように多大の自費を支出して設備したものであること、本件建物は銀座の飲食店としては地の利を得ていない地域にあること等の事実と、被告さくの本人尋問の結果を参酌して昭和二十五年一月十四日より明渡済迄の損害金は一ケ月金七千円を相当と認め、右の限度において原告の請求を認容しその余の原告の請求は棄却すべきものとする。
尚被告さくに対する原告の請求は本件建物が原告の所有である事、同被告が本件建物に居住している事は当事者間に爭がないが、被告さくの本人尋問の結果によると、被告さくは被告源吉の妻であるため被告等は夫婦として夫源吉の賃借した本件建物内に同棲しているのであつて、同被告に独立の占有があるものとは言えない、営業名義が被告さく名義となつているのは、飲食店という特殊営業の関係から便宜上婦人名義としたにすぎないから、單に此の一事のみで右の見解を左右することはできない。依つて原告の同被告に対する請求は棄却すべきものとし、民事訴訟法第八十九條、第九十二條、第九十五條、第百九十六條を各適用し主文の如く判決する。
（裁判官 佐野英雄）